多产权建筑一般为商业综合楼，在进行消防土建申报时，多将每层作为一个独立的防火分区考虑，从国家建筑技术标准上来说，基本满足防火要求。但由于后期经营需要，建筑所有权单位因各种原因将各楼层产权出售给其他大小不等的单位或者租赁给其他单位使用，形成一幢建筑多产权、一层楼面多产权、多业主的局面。由于业主多，管理混乱，不能正确使得防火与防盗相结合，安全出口堵塞、上锁，占用疏散楼梯间及公共疏散走道，消防设施保护范围存在盲点，消防设施缺乏必要的维护保养等问题。

    一、多产权建筑现状

    （一）建筑内疏散通道不畅通，安全出口锁闭，占用公共疏散通道、楼梯多产权建筑内各使用单位为了防盗，通常将安全出口锁闭，疏散通道封堵；为了最大限度扩大使用面积，会将属于建筑内部的公共走道改造成业主产业的内走道，或者将疏散楼梯间前室改造成办公室等。

    （二）消防车通道不能保障畅通，停车位杂乱物业管理部门片面追求经济效益，缺乏必要的规划，往往将建筑四周的消防车通道随意划分成停车位，一旦发生火灾事故，将给消防车灭火救援行动造成重大影响。

    （三）消防设施不完好，缺乏必要的维护保养

    对于缺乏维护修理资金的建筑或建造时期较早的建筑来说，基本没有与有关单位签定维护保养合同，一旦消防设施发生故障，往往得不到及时有效的维修。

    （四）业主人员成分复杂，消防安全意识淡薄，不依法办理相关报审手续，建筑内部改造随意性大

    多产权建筑使用性质多为商业办公，相关职能部门对其约束力较小，导致部分业主在进行内部改造装修时，不按法律规定进行程序申报，私自进行改造装修，从而造成“先天性”火灾隐患。

    二、形成多产权建筑火灾隐患的原因

    （一）未履行法定程序，消防手续申报不全

    一般来说，商业综合楼较低层多为商业营业用房，这部分经营单位由于处于明显地段加之工商部门颁发营业执照的消防前置条件，在进行装修或使用时，基本能够依法进行消防申报，经过消防审核、验收及开业前检查合格后投入使用或者开业。但处于较高楼层的办公用房，由于地理位置特殊，消防监督检查不能及时发现，加之工商部门对其约束力较小，及物业管理部门宣传管理不力，直接导致大部分单位装修或重新布局时不进行消防申报，容易人为造成火灾隐患。此类单位一般面广量大，在消防部门发现、处理相关隐患时，通常会出现头绪乱、着手难的情况。

    （二）安全意识淡薄，消防管理混乱。

    多产权建筑一般都由原建筑产权单位委托物业管理公司或由业主自发委托物业管理单位进行管理。以笔者曾经整改过的一重大火灾隐患多产权高层建筑为例，该建筑17层，1-4层为商业营业用房，5-17层为多产权办公用房。建筑内各产权单位“立山为王”，消防意识淡薄，防盗甚于防火，普遍将安全出口锁闭，占用、堵塞疏散通道、疏散楼梯，为了装修美观，随意拆除防火门或将防火门更换为普通钢化玻璃门，遮挡消防设施、器材，截断消防管线；由于原建筑开发商在出售大部分产权后，对此建筑基本上处于不闻不问的状态，目前物业管理单位由业主委员会进行授权管理，物业管理部门对各产权单位的消防违章问题感到欲管无力，对各业主的约束性降至最低。
    （三）消防安全管理制度不健全不落实，消防设施维护保养不到位。

    大多多产权建筑都相应的制定了一些消防安全管理制度，但这些制度要么缺乏可行性，要么无法真正落实，对于违反管理制度缺乏必要的执行手段，无法真正落实到实处。现代消防科学证明，建筑内部消防设施是否完好，是火灾发生后能否迅速扑灭火灾或阻止火灾蔓延的重要因素。一幢建筑物是否安全，重点就是其布局是否合理、管理是否到位、及消防设施是否完好这几个方面决定的，对于自负盈亏的物业管理单位来说，一旦消防设施损坏，需要维护保养，整改资金就是一个非常大的难题；而对于那些建筑的产权人之间没有任何组织管理和协议约束的，或者说对于各业主没有约束力的业主委员会来说，消防设施出现问题，一般很少有人出面牵头解决，维护资金更是没有办法筹集；有些多产权建筑产权人虽知道消防上存在很多不足，消防部门监督检查过程中也积极配合，但无奈自身负担较重，根本拿不出那么多的资金进行改造。

    （四）责任主体不明确

    消防部门对此类建筑进行消防监督检查及督办整改时，往往面临数十家甚至上百家产权单位及使用单位，责任主体很难明确，查处起来难度非常大，对共有的火灾隐患整改无人牵头解决，产权单位之间互相推诿扯皮，所需资金无法落实，致使火灾隐患整改困难。对于一些老建筑来说，业主委员会甚至没有成立，物业管理基本上是由原建设单位多进行委托的，一旦建设单位的产权出售以后，基本上就对该建筑消防设施维护方面失去监管权；对于设立业主委员会的建筑来说，由于其自身不具备法律承担能力，消防行政执法对其无法进行相应的行政处理；同时，就相关的物业管理部门来说，一旦维护保养费用超过其预想范围或者整改难度太大，往往导致其以经济效益差为由，退出此幢建筑管理。一般来讲，物业管理部门既是消防行政执法对象，也是整改火灾隐患的牵头人和组织者，一旦物业管理部门退出管理，消防部门即使对其进行处罚，但火灾隐患整改难度有可能反而变的更高。

    三、多产权建筑火灾隐患防治对策

    （一）有法可依、有法必依，创立管理新格局

    多产权、多使用权建筑难管理，产生火灾隐患后更难整改，其主要原因就是整改资金难筹集、整改主体难确定。2011年5月1日，《江苏省消防条例》颁布后，可以说从根本上解决了江苏省内多产权、多使用权建筑管理的难题，《江苏省消防条例》明确了共用建筑消防设施的管理主体及维护管理要求、共用建筑维修经费的来源、共用消防设施维修规定、建筑物租赁双方的消防安全责任，从立法的角度上阐释了此类问题的解决、处理办法，使得消防部门在处理此类问题时采取的各种整改措施能够“名正言顺”，不再揣测参照其他地区、其他部门的做法是否可行。消防部门就是要用好、用足此法律武器，做到有法可依，有法必依，切实开创多产权、多使用权建筑的管理新局面。

    （二）加强消防宣传培训，提高消防素质

    要按照《中华人民共和国消防法》及“防火墙”工程要求，通过多种形式开展经常性消防安全教育，切实加强社会单位“四个能力”建设，对每名工作人员进行消防安全培训，重点学习国家消防法律、法规，学习消防安全常识，了解、懂得本岗位、本单位的火灾危险性和预防措施，学会有关消防设施、灭火器材的使用方法以及报火警、扑救初起火灾及自救逃生的知识和技能；同时，要根据建筑实际情况，制定切实可行的灭火、应急疏散预案，并结合实际进行演练。
    （二）完善租赁管理，提高进入门槛

    要按照《中华人民共和国消防法》及《江苏省消防条例》的要求，对于新进入单位（个人），物业管理部门或业主委员会应主动告知其相关的消防安全管理规定；对于存在租赁行为的，租赁协议中应注明消防安全管理问题，同时由建筑的公共管理者与其签定消防安全承诺书；对于涉及到装修改造的单位（个人），物业管理部门或业主委员会应该提前告知，督促相关单位（个人）进行消防申报，并进行现场监督，与消防部门建立信息共享制度，使得消防部门能够及时掌握相关信息，提高新进单位（个人）的进入门槛，从源头上消除火灾隐患。

    （三）强化检查力度，狠抓隐患整改

    公安消防机构要加大抽样监督检查的力度，增加检查的频次，重点检查其用火、用电是否违章；安全出口、疏散通道是否畅通；疏散指示标志、应急照明是否完好有效；消防设施、器材是否在位、完整好用；消防控制中心值班人员是否在位、持证上岗。一旦发现问题，要及时督促整改发现的火灾隐患。要充分发挥街道、社区、派出所的作用，建立相应的管理机制，进一步明确其消防工作职责，加强监管。要适时联合开展消防安全专项治理，联合执法。

    （四）协同作战，防火防盗结合，推广应用消防科技

    各职能部门应协同作战，综合治理此类多产权建筑存在的突出问题。公安、工商、文化、税务等部门在为其办证、年审时，消防审查应作为一项基本性要求。针对当前的火灾隐患，应由政府牵头，组织协调安监、公安、工商、文化和消防等部门共同参与，充分发挥派出所、街道等基层单位、部门的作用，在日常的防火、防盗、治安检查中，要积极推广使用“推闩门”等消防科技，彻底解决防火与防盗相悖的矛盾，加大宣传力度，使得防火与防盗相辅相成。

    （五）建章立制，狠抓落实，规范消防安全管理

    要根据多产权建筑内部使用的实际情况，相应地建立切实可行的消防安全教育、宣传制度；要落实消防安全责任制度，明确“谁使用，谁负责”的法律理论，理顺物业管理部门与业主委员会、产权单位（个人）之间的关系；要建立消防安全管理、及消防设施、器材维护管理制度，应按照相关法律、法规要求，要与具备维护保养能力的单位签定维护保养合同，落实消防设施的维护保养、措施。